【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北辦公室租賃市場(chǎng)在全球景氣持續(xù)復(fù)甦的帶動(dòng)下，需求於2014年第3季持續(xù)穩(wěn)定成長(zhǎng)。綜合行政院主計(jì)處、經(jīng)濟(jì)部及國(guó)際知名人力資源機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，臺(tái)灣失業(yè)率於8月份來(lái)到4.08％，為14年來(lái)的新低。此外，零售及餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額於本季持續(xù)成長(zhǎng)，逾43％的企業(yè)都表示於2014年第4季將持續(xù)增聘人力。預(yù)期辦公空間需求將持續(xù)增加，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)近來(lái)潛在或現(xiàn)有租戶(hù)紛相詢(xún)問(wèn)興建中的商辦大樓空間，甚至已有租戶(hù)進(jìn)行興建中大樓租約的簽訂，也順勢(shì)帶動(dòng)預(yù)租市場(chǎng)的成長(zhǎng)。
 
近來(lái)因手機(jī)大廠相繼推出新產(chǎn)品、4G網(wǎng)路建置、來(lái)臺(tái)觀光人次持續(xù)成長(zhǎng)等利多的帶動(dòng)下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的辦公室租賃需求呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)。2014年第3季空置率延續(xù)前4季走勢(shì)，持續(xù)下修；2014年第3季臺(tái)北市A級(jí)商辦整體空置率較第2季微幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)來(lái)到8.0％。淨(jìng)去化量較上季增加約1000坪來(lái)到3,889坪。2014年第3季新租約主要需求來(lái)自於金融、網(wǎng)路及科技產(chǎn)業(yè)，並多集中於信義區(qū)。部分大樓業(yè)主在空置率減少的影響下些微調(diào)漲租金，進(jìn)而使得整體租金較上季微幅成長(zhǎng)0.2％至新臺(tái)幣每坪每月2,546元，為2008年來(lái)的次高值。
 
2014年第3季仲量聯(lián)行市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)市郊區(qū)域進(jìn)行調(diào)查範(fàn)圍的調(diào)整，所涵蓋範(fàn)圍由前次的21棟增加至37棟大樓。內(nèi)湖整體租金來(lái)到每坪每月1,201元，南港軟體園區(qū)平均租金來(lái)到每坪每月1,229元，降幅為4.4％。在空置率方面，2014年第3季內(nèi)湖空置率為15.9％；南港則為8.36％。此次因?yàn)檎{(diào)查範(fàn)圍擴(kuò)大、棟數(shù)增加，整體市郊區(qū)域市場(chǎng)於租金及需求面仍趨於平穩(wěn)。並已有潛在租戶(hù)在南港、大直、松山等區(qū)域進(jìn)行租賃相關(guān)計(jì)畫(huà)，後市將持續(xù)看好。
 
雖當(dāng)今經(jīng)濟(jì)前景仍處復(fù)甦階段，企業(yè)於租賃支出上較謹(jǐn)慎保守。在A級(jí)商辦供給有限且持續(xù)去化的狀況下，有增租或擴(kuò)編需求的企業(yè)近來(lái)逐漸將注意力轉(zhuǎn)往興建中的大樓，此些大樓則多位於南港、松山、大直等市郊區(qū)域。尤其空間需求較大的企業(yè)，市郊的租金則相對(duì)較為經(jīng)濟(jì)。付租能力較高或空間需求較小的企業(yè)始會(huì)考慮信義區(qū)等主要商業(yè)區(qū)。
 
此外，預(yù)租較現(xiàn)有大樓在租金的議價(jià)空間上，彈性亦較大。除租金價(jià)格外，交通便利性及週邊生活機(jī)能也是租戶(hù)評(píng)估租賃物件時(shí)的主要考量因素。目前詢(xún)問(wèn)度較高的新供給多為位於鄰近大眾運(yùn)輸服務(wù)的地點(diǎn)。仲量聯(lián)行初步預(yù)計(jì)2014年底前，臺(tái)北市預(yù)租案件成交量可能會(huì)落在18,000至27,000坪之間。
 
仲量聯(lián)行在2013年第4季起即預(yù)計(jì)2014年租金成長(zhǎng)率將介於2-5％之間；至目前2014年第3季，臺(tái)北市A級(jí)商辦租金已較2013年底增加3.1％。在目前空置率偏低、景氣逐步復(fù)甦的影響及未來(lái)新供給普遍租金開(kāi)價(jià)偏高的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)2014年租金可望持續(xù)穩(wěn)定成長(zhǎng)4-5％。
 
於未來(lái)新供給陸續(xù)完工，部分企業(yè)租戶(hù)預(yù)計(jì)為尋求品質(zhì)較佳及較大的辦公空間將陸續(xù)有搬遷的需求?，F(xiàn)有供給或老舊大樓將面對(duì)租金、大樓品質(zhì)等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)屋齡較高的各級(jí)商辦將面對(duì)更新的需求以迎合未來(lái)市場(chǎng)上整體辦公大樓品質(zhì)的提升。除近來(lái)有辦公大樓整修或改建為飯店、住宅等其他用途外，2014年第3季亦有先前為B級(jí)商辦大樓於大規(guī)模重新整修後，提升為A級(jí)商辦的案例。故大樓整建、更新及混合使用可望為未來(lái)臺(tái)北市商用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展的方向。
 
2014年第3季新租約仍多集中於信義計(jì)畫(huà)區(qū)，在新大樓相繼去化、房東持續(xù)運(yùn)用租金彈性策略以提高出租率及本身商業(yè)環(huán)境優(yōu)越等因素帶動(dòng)，跨國(guó)企業(yè)及陸資持續(xù)搬遷或新租需求，帶動(dòng)空置率持續(xù)降低，較第1季的11.4％下修約0.7個(gè)百分點(diǎn)至9.4％，為2005年來(lái)的最低值。平均租金在空置率持續(xù)降低的影響下較上季微幅上升0.6％，來(lái)到每坪每月新臺(tái)幣2,971元，為信義計(jì)畫(huà)區(qū)2008年後的最高值。本季信義區(qū)淨(jìng)去化量為1,584坪，需求多為陸資及外資企業(yè)持續(xù)租用中小型辦公空間。 
 
敦北商業(yè)區(qū)2014年第3季因部分外資及本土企業(yè)租戶(hù)租用小坪數(shù)單位及房東釋出先前保留空間的交互影響下，空置率微幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至12.1％。去化率為負(fù)值，表示釋出空間大於被租用的空間，租賃活動(dòng)較為緩和。2014年第3季租金較前季些微上漲0.4％來(lái)到每坪每月2,298元，免租期亦維持於每年0.87個(gè)月，表現(xiàn)平穩(wěn)。
 
敦南商業(yè)延續(xù)2014年第2季趨緩的狀態(tài)，2014年第3季去化多為外商租用小型單位及大樓業(yè)主保留或?qū)⒉糠挚臻g租予關(guān)係企業(yè)使用，去化量為3,160坪。空置率較上季微幅減少0.1個(gè)百分點(diǎn)來(lái)到4.9％。平均租金則為持平的狀態(tài)在每坪每月2,472元。
 
2014年第3季非核心商業(yè)區(qū)趨緩，並沒(méi)有顯著的租賃活動(dòng)，但因新大樓租金正式納入評(píng)估，且該大樓成交租金每坪均在2字頭以上，因此2014年第3季平均租金較前季增加2.4％來(lái)到每坪每月1,983元。但因新增大樓已達(dá)滿(mǎn)租，加上有小坪數(shù)租戶(hù)退租，空置率則小幅增加0.6個(gè)百分點(diǎn)來(lái)到本季的5.7％。